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预防农村建房纠纷需装饰强化基层治理
浏览: 发布日期:2018-12-02

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  北京市怀柔区地处东北部山区,最北部的汤河口地区属于农村。近年来,怀柔区人民法院汤河口法庭注意到,辖区内新农村民房建设纠纷多发,有些纠纷陷入开发商索要工程款、农民反诉质量问题的循环。

  记者从汤河口法庭了解到,近年来,随着新农村建设不断推进,不少村民搬进新居,与此同时,新农村民房建设纠纷开始显现。

  据介绍,三年来,汤河口法庭共受理新农村建设相关纠纷案件307件。这类纠纷数量增长快、涉及人数多、涉及资金量大,涉及农民的基本居住问题,引发大量的衍生性纠纷。此类案件对法官而言,处理难度很大。

  2007年至2008年间,怀柔区琉璃庙镇某村进行整建制搬迁。村委会代表村民与怀柔某建筑公司签订了一份33户村民民房施工合同,总价230万元左右。完工后,新建民房逐步交付村民使用。

  2009年至2014年,村民刘某亮、张某云等9人先后将村委会起诉至法院。他们称,村委会交付的房屋存在门窗变形、墙体裂缝、地基下沉等问题,要求村委会赔偿其损失数万元不等。

  “近三年来,本庭受理涉及农村房屋建筑质量纠纷,第一位的是农村房屋建筑质量纠纷,共58件,呈逐年上升趋势。”汤河口法庭负责人祝兴栋说。

  祝兴栋告诉记者,比较常见的质量问题是墙体开裂、屋顶漏雨、地基下沉、房屋檩椽过细、房屋的梁和坨没有摆放到位等。新建房屋质量问题主要原因是施工工艺差、建筑材料不符合约定。

  “随房屋质量纠纷而来的,是拖欠建设施工费用纠纷。”祝兴栋说,三年来,法庭共受理相关纠纷52件。大部分村民以房屋质量出现问题为由拒付建房款;少部分村民确实经济困难,无力支付。

  除以上两种纠纷外,还有拆迁腾退旧房纠纷、农民工讨要劳务费纠纷、拆迁过程中的宅基地面积补偿纠纷、房屋面积补偿纠纷等。

  2014年间,琉璃庙镇某村张某云等两户村民的房屋,因雨水冲刷等原因出现房顶大面积坍塌。

  张某云等人经营农家院,房屋坍塌时,正是旅游旺季,差点将屋内的旅客砸伤。张某云起诉村委会索赔房屋及停业损失。

  “建筑法第八十三条明确规定:抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民低层住宅的建筑活动,不适用本法。”李小伟告诉记者,目前汤河口农村很多新建民房都是二层或二层以下的,这类农村房屋并无明确的建筑标准。

  “在农村房屋质量标准缺失的同时,双方在协议建房时也只是对使用的材料进行约定;对散水、天沟、屋脊等农村房屋特有的结构缺乏统一标准;对于房屋质量标准约定一般不够明确。”祝兴栋说。

  祝兴栋介绍,在新农村民房建设中,有两种签订合同的方式:多数情况下,村委会代表村民与承包人签订合同;在少部分村,由村委会出面协调,村民以个人名义与承包人签订合同。

  祝兴栋告诉记者,法庭审查大量建房合同后发现,建房合同不规范。在有的合同中,双方的主要权利义务缺乏明确规定,甚至有的建房合同直接套用其他省市的建房合同文本。

  “农村进行规模化的民房建设,乡镇要求村里对施工单位进行招投标,但村里为了降低成本,往往不进行招投标。工程往往涉及多个施工队,他们的工程质量也不一样。”祝兴栋说,在民房建设过程中,工程转包现象严重。转包后,实际施工人为了控制成本提高利润,往往就会降低房屋质量标准,侵害村民利益。

  祝兴栋说,房子是村民最大的投资和财产,建造一处房屋往往耗尽村民的毕生积蓄。只要房屋出现问题,村民不但在感情上受不了,更在经济利益上有更大的期待,因此往往要求施工人员予以返工或扣除相关费用,施工人员则以当初双方的约定予以抗辩。

  李小伟告诉记者,在他审理的个别案件中,还曾有房屋质量没有太大问题,农民却以质量问题为由不诚信地规避债务。

  “在新农村建设中,相关行政部门主要是对政府投入资金进行监管。因建设涉及面大、工程量大,行政部门很难对具体的施工细节进行有效监管。”祝兴栋说。

  祝兴栋进一步介绍,农村新建民房也缺乏有效的监理,没有规定强制要求聘请监理单位,村民委员会为节省资金,一般不聘请专业监理机构。他们往往从村民中推选“监理代表”,监督施工质量。“监理代表”因能力、专业水平、个人利益等原因,监理作用很难发挥到位。

  “房屋建成后验收时,本应有严格的验收标准、程序和规范,但由于前期质量标准缺失,村民只能凭借经验和个人观察对房屋的整体质量进行评判。当事人常对质量合格有着不同的理解,由此引发的诉讼也就缺乏解决问题的基础。”祝兴栋说。

  祝兴栋发现,在法庭受理的涉及新农村民房建设纠纷中,不少案件已经形成一种恶性循环——开发商建房后农民拒不给付工程款,开发商起诉索要工程款,进而引发农民反诉质量问题。

  李小伟告诉记者,由于农村气候条件所限,施工工程往往春季开始,秋季结束。旧房拆除后,村民只能临时住在简易棚内,往往急于在冬季到来前搬进新房,来不及验收就入住成了常见现象。

  “村民的意见是,房屋建成后只能先搬进去御寒,并不代表自己认为房屋没任何问题。”李小伟说。

  据李小伟介绍,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。在法庭审理的案件中,一些房屋虽没有经过村民验收,但建筑公司已交付使用一两年,建筑公司则认为村民不能再以质量问题抗辩。

  “在案件审理过程中,我们还面对房屋质量鉴定难题。”祝兴栋说,据他统计,鉴定成功的比例仅占相关纠纷的15%左右。

  祝兴栋介绍,目前北京市高级人民法院对于农村房屋质量问题的鉴定,采用由当事人协议选择的方式,在网站上公布的8家机构中选择。由于农村房屋质量鉴定缺少施工标准,都是口头约定,难以确定相应的鉴定标准,当事人容易将怨气引向鉴定机构,绝大部分司法鉴定单位不愿意介入新农村房屋质量鉴定。

  “鉴定程序复杂、时间长、成本高;鉴定结论往往过于笼统,当事人还需对质量问题的修补方案、维修价格进行鉴定,当事人必须再交纳相关费用。”祝兴栋说,一处农村房屋进行质量鉴定和损失价值评估,往往一个鉴定做完的费用已经相当于整个案件的标的额。

  李小伟告诉记者,有些村民因无力承担鉴定费用放弃鉴定。诉讼中双方当事人一般选择不进行鉴定,而是选择由审判人员酌定房屋质量导致的损失数额。

  “在诉讼中,双方往往因协议、相关规定本身‘地基不牢’,缺乏解决问题的基础。各当事人对质量合格有着不同的理解,难以找到对建筑质量要求的平衡点。”祝兴栋说。

  祝兴栋认为,针对此类纠纷,法庭需要探索建立专业合议庭,加强建筑知识的学习,从而做出令双方当事人都信服的判决。

  “新农村民房建设相关纠纷并不是简单的法律问题,它与农村社会治理存在漏洞和缺失有着很紧密的联系。”祝兴栋认为。装饰

  “有些大包大揽的村委会,原本不负债,但在建设工程结束后,不仅欠村民的钱还欠工程公司的钱。”李小伟告诉记者,在多数情况下,村委会代表村民与施工方签订建房合同,又与村民签订拆迁协议和建房协议,村委会承担了很大责任。因此,村委会常常处于尴尬境地,建筑公司索要工程款、村民认为房屋存在质量问题,矛头都指向村委会。

  “这是因为村两委发挥作用不到位,工作不够细致,没有从源头上预防纠纷的产生。”祝兴栋说,新农村建设需要发挥好农民和村委会的自治和自理功能,通过村民全体大会发挥每个人的智慧,将建设中可能出现的情况尽可能明确约定下来。

  祝兴栋和李小伟都建议,为了使当事人的权利义务关系明晰化、避免大量衍生诉讼,村委会应指导村民与施工方签订合同,而非作为合同一方直接代表村民签订合同。基层乡、镇政府应加大对村民委员会从事相关民事行为的指导。

  “我们建议区级主管部门为新农村建设提供制度支持,出台关于新农村建设的规范性意见。”祝兴栋说,进一步清理和规范现有的相关制度,进一步明确新农村建设的程序、施工资质、建房合同样本、是否可以转包、承包人保证金的交纳、各级监督管理机关的设定及职责、工程质量验收等内容,对新农村建设问题进一步规范,使其有章可循,从源头上堵住产生问题的漏洞。

  “监管机关的职权需进一步明确,需强化监督职责。”祝兴栋说,监管机关要进一步明确施工质量标准、强化资金使用的监督、切实履行好监理责任,加强指导和行政监督。法庭则需发挥好裁判的社会引导作用。在调解或审理涉及新农村民房建设纠纷过程中,应当多尝试到现场进行巡回开庭,积极发挥判决的辐射效应。此外,针对争议双方诉讼能力较差的现状,法官要加强对双方当事人的诉讼指导,积极行使释明权。天游彩票官网: